NOVEDADES EN ARRENDAMIENTOS URBANOS DE VIVIENDA
Mercedes Aguirre Ponga
La entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, publicada el 5 de junio en el Boletín Oficial del Estado y que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), supone que a partir del 6 de junio, todos los contratos de alquiler que se firmen se regirán por las normas de la nueva Ley mientras que los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley continuaran rigiéndose por la ley vigente cuando se realizaron.
Las principales novedades introducidas por la nueva Ley son las siguientes:
1º.- Los contratos de arrendamiento tendrán la duración pactada por la partes pero, para el caso de que dicha duración fuese inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años salvo que el inquilino con un mes de antelación manifieste al propietario su voluntad de no renovar el contrato o no hacer efectiva cualquiera de las prorrogas.
2º.- Disminuye de tres años a uno la prórroga tácita automática del contrato, que permite que una vez transcurrido el periodo acordado para la duración del mismo y su posible prórroga obligatoria, el contrato pueda entenderse prorrogado de manera tácita, si las partes no señalan lo contrario.
De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reduce de los anteriores ocho años (cinco de prórroga forzosa + tres de prórroga tácita automática = ocho años), a los cuatro actuales (3 + 1 = 4 años), es decir, exactamente la mitad.
3º.- Otra de las modificaciones introducida es la libertad que se da a ambas partes para el desistimiento del contrato. Tanto el inquilino como el propietario podrán dar por finalizado el contrato antes de que finalice el tiempo pactado por diversas circunstancias entre las que destacan las siguientes:
• El inquilino podrá rescindir el contrato a partir del sexto mes de su firma avisando al propietario con 30 dias de antelación sin la obligación de esperar a que termine el año y sin tener que pagar indemnización, salvo que en el contrato se pacte que el inquilino indemnice al propietario con una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
• El propietario tendrá derecho a recuperar su vivienda, antes del plazo estipulado en la firma, a partir del primer año para destinarla a vivienda permanente para si o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Deberá de avisar al inquilino con dos meses de antelación.
4º.- Una de las novedades a destacar con reforma es la posibilidad de que el inquilino inscriba el contrato en el Registro de la Propiedad lo que le otorga una mayor seguridad al permitir su permanencia en la vivienda frente a diversos supuestos, por ejemplo, que el propietario decida vender su casa, en estos casos, si el contrato está registrado el nuevo adquiriente deberá respetarlo. Si no está registrado, el inquilino podrá ser desalojado en tres meses. 5º.- Se introduce un cambio en relación a la actualización de la renta, solo se actualiza aplicando el IPC cuando no hay pacto entre las partes para aplicar otro índice.
6º.- En caso de impago de la renta el propietario puede instar el procedimiento de desahucio por el impago de un mes de renta, notificado por el juzgado el inquilino tendrá que pagar o presentar alegaciones en diez días
7º.- Si el contrato esta inscrito en el Registro de la Propiedad pude acordarse en el contrato que la falta de pago de la renta por parte del inquilino de lugar a la resolución del alquiler y a la restitución de la vivienda con solo presentar un requerimiento notarial o judicial previo si el inquilino no ha contestado al mismo en los diez días hábiles siguientes.
8º.- El inquilino y el propietario pueden pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente del inmueble arrendado por parte del inquilino en caso de venta de la vivienda.
9º.- Se crea un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, donde el propietario de una vivienda presentando una propuesta de contrato con los datos del futuro inquilino puede averiguar si éste ha incumplido con sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y, por ello, ha sido condenado por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.
10º.- Si el arrendatario plantea hacer obras para mejorar la vivienda, puede llegar a un acuerdo con el dueño para que el coste de la reforma se descuente de las mensualidades del alquiler.
11º.- Desde el pasado 1 de junio de 2013, las casas en venta o alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia. Esta etiqueta energética (mediante una escala de siete letras que va desde la A, la más eficiente, a la G, la que menos) pueden emitirla los técnicos autorizados, tiene una validez de diez años y la debe aportar el propietario.
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